초보가 알려주는 부동산 용어 정리 (3)

61. 갑구란(甲區欄) 
부동산등기용지 중 대상부동산의 소유권에 관한 권리관계(權利關係)를 기재하는 란을 말한다.

62. 강제집행면탈죄(强制執行勉脫罪) 
강제집행면탈제란 경매실행을 위한 압류 등과 같은 강제집행을 면할 목적으로 재산을 감추거나 손괴,허위양도 또는 가장채무를 만들어 채권자로 하여금 강제집행을 할수 없도록 하는 것을 말하는데, 이 경우 강제집행면탈죄는 3년 이하의 징역에 처한다. 예를 들면 채권자가 가처분,가압류,지급명령 등의 신청을 할 기미를 보이자 채무자가 그 소유재산을 타인에게 허위로 양도한 경우 등을 해당한다.

63. 강제징수(强制徵收) 
조세체납처분(租稅滯納處分) 의 절차에 의하여 국가 또는 공공단체의 채권을 강제로 징수하는것. 행정상의 강제집행이라고도 한다.

64. 개량비(改良費) 
일이나 물건을 개량하는데 드는 비용.

65. 개량재개발(Improvement and Up춇rading)
개량재개발은 기존 도시환경의 시설기준 및 구조 등이 현재의 수준에 크게 미달되는 경우 물리적 환경의 질적 수준을 높여 도시기능을 재고시키고자 기존시설의 확장, 개선 또는 새로운 시설을 첨가하는 적극적인 도시재개발기법이다. 개량재개발은 자연발생적인 도시발전 형태를 취하여 온 개발도상국들이 도시개선사업으로 흔히 이용하고 있다.

66. 개발(開發) 
개발이라 함은 지상,지표,지하에서의 건축공사,토목공사,채광행위 또는 기타작업 수행 등의 유형적 행위와 용도지역지구의 지정변경 및 도시계획사업의 공고등 무형적 행위까지 포함한다.

67. 개발부담금(開發負擔金) 
국가 · 지방자치단체 또는 정부투자기관 등에서 특정한 공익사업의 시행으로 인하여 특별히 이익을 받은 자에 대하여 그 이익의 범위내에서 그 사업에 소요되는 비용의 전부 또는 일부를 부담시키기 위하여 과하는 공법상의 금전급부의무를 말함. 토지투기방지와 개발이익환수를 위한 것임. 
* 부과대상 : 개발사업시행자(개발자부담)
* 부과기준 : 개발사업완료시 개발이익의 50%
* 부담금귀속 : 토지관리 및 지역균형개발 특별회계50%, 지방자치단체 50%
* 실시시기 : 1990년 3월 2일

68. 개발이양권 
개발이양은 영국에서 처음 그 필요성이 강조된 이래, 최근에는 영국에서도 그 개념을 조금 달리하여 사용하고 있다. 영국의 경우 미개발된 지역의 계획적 개발을 유도하기 위하여 정부가 개발권을 강제로 매입하여 유보함으로써 무계획적인 개발을 방지하고 있으나, 미국은 이미 개발된 도심지의 건물 가운데 역사적인 건물이 법적으로 개발할 수 있는 용적율을 주위 건물주 또는 지주에게 이양하여 주게 함으로써 건물을 역사적 기념물로 보존하기 위한 수단으로 사용하고 있다.

69. 개발이익의 환수(還收) 
국가 · 지방자치단체 또는 정부투자기관이 시행한 개발사업이나 정비사업 등에 의하여 토지소유자가 자기의 노력과 아무런 관계도 없이 지가가 상승되어 현저한 이익을 받은 때에 국가가 그 이익의 일부를 토지소유자로부터 환수하는 것.

70. 개발제한구역(Green Belt) 
건설교통부장관은 도시의 무질서한 확산을 방지하고 도시주변의 자연환경을 보전하여 도시민의 건전한 생활환경을 확보하기 위하여, 또는 국방부장관의 요청이 있어 보안상 도시의 개발을 제한할 필요가 있다고 인정되는 때에는 그 도시의 주변지역에 대하여 도시개발을 제한한 지역의 지정을 도시계획으로 결정할 수 있다. 이와 같이 도시개발이 제한되는 구역을 개발제한구역이라 하는데, 이 구역 안에서는 주택지조성사업 · 공업용지조성사업과 기타 그 구역지정의 목적에 위배되는 도시계획사업을 시행할 수 없다. 그리하여 이 구역 안에서는 토지의 형질의 변경 또는 건축물의 건축에 대한 허가에 있어 시장 · 군수는 그 신청된 내용이 일정한 요건을 갖추지 아니하는 한 이를 허용하지 못하게 되어 있다.

71. 개발허가제
토지의 소유권은 인정하되 개발행위 또는 개발계획은 국가가 허가토록 해 건축행위 등이 이뤄지는 제도이다. 건축자유원칙에 기초한 용도지역제와 달리 부자유를 원칙으로 하고 국가가 일정한 계획·기준에 입각해 건축을 허용하는 것으로 주로 유럽국가들이 국토개발에 활용하는 기법이다. 
정부나 지방자치단체는 앞으로 일정 지역 전체나 도시와의 조화를 고려해 적절한 기준을 정하고 이같은 테두리안에서 건축행위를 허가하게 된다. 개인의 권리보다는 공공의 이익을 우선시하는 조치라고 할 수 있다. 내년 7월 기본법 제정과 함께 전 국토를 개발 대상지와 보전 대상지로 엄격히 구분한 뒤 개발 대상지에 대해 적용된다. 특히 정부는 시·도 단위의 개발허가는 건교부가, 시·군단위의 개발은 시·도가 허가권을 갖도록 할 방침이다. 

72. 개별공시지가(個別公示地價) 
지가공시및토지등의평가에관한법률에 근거하여 (제10조의 2)<개별공시지가의 결정 · 고시 등>~ 제12조의 3< 개별공시지가에 대한 이의 신청>, 건설교통부장관이 매년 공시하는 표준지를 기준으로 시장 · 군수 · 구청장이 조사한 개별토지의 특성과 비교표준지의 특성를 비교하여 건설교통부장관이 개발 · 공급한 [표준지와 지가산정대상토지의 지가형성요인에 관한 표준적인 비교표] 상의 토지특성차이에 따른 가격배율을 산출하고 이를 표준지 공시지가에 곱하여 산정한 후 감정평가업자의 검증을 받아 토지소유자 등의 의견수렴과 토지평가위원회 심의와 건설교통부장관의 확인 등의 절차를 거쳐 시장 · 군수 · 구청장이 결정 · 공시하는 개별토지의 단위면적당 가격을 말함.

73. 개별성(非同質性·非對替性) 
부동산의 자연적 특성 중 하나로, 토지의 지리적 위치의 고정성으로 인해 물리적으로 완전히 같은 2개 이상의 토지는 없다는 것을 말한다. 

74. 개별자료(個別資料) 
개별자료라 함은 개개의 부동산 자체에 관한 자료로서 요인자료의 대상부동산의 개별적 제요인에 관한 자료를 말한다. 

75. 개조(改造) 
개조라 함은 1세대용 주거를 분할하여 다세대용 주거로 바꾸는 것 또는 기존 건축물의 용도를 다른 용도로 전환시키는 것을 말한다. 

76. 개축 
기존건축물의 전부 또는 일부(내력벽 · 기둥 · 보 · 지붕틀 중 3이상이 포함되는 경우를 말한다.)를 철거하고 그 대지 안에 종전과 동일한 규모의 범위 안에서 건축물을 다시 축조하는 것을 말한다.

77. 개축(改築) 
건물의 일부 또는 전부를 철거하고 다시 그 대지 안에 종전과 동일한 규모의 범위내에서 건축물을 축조하는것. 위의 내용 중 건물의 일부란, 내력벽 · 기둥 · 보 · 지붕틀중 3개이상이 포함되는 경우를 말함.

78. 객토(客土) 
1. 딴 곳에서 가져오는 흙. 즉, 흙쌓기용으로 토취장에서 구해오는 흙을 객토라고 한다. 2. 토질을 개량하기 위하여 전 · 답에 넣은 흙.

79. 갱신청구권(更新請求權) 
지상권이나 임대차의 존속기간이 갱신되는 것은 당사자간의 계약에 으하는 것이 원칙이고, 임채차에 있어서는 묵시의 갱신도 인정되고 있으나, 민법은 일정한 요건하에서 지상권자와 토지임차인에 대하여 일방적으로 갱신의 청구를 할 수 있는 권리를 인정하고 있는 데, 이것을 갱신청구권이라고 한다. 지상권과 토지임대차에 관하여 지상권자나 임차인에게 갱신청구권을 인정하는 것은 토지와 지상시설의 이용관계유지와 지상시설물의 사회 · 경제적 효용을 될 수 있으면 완전하게 발휘시키려는 데 있다. 그러나 이 권리는 형성권적인 성질을 지니고 있지 않기 때문에, 지주(지상권설정자 또는 토지임대인)는 그 갱신청구를 승락하느냐의 여부를 보유하고 있다.

 

80. 갱정등기
등기시부터의 착오·누락된 등기를 시정하는 등기를 말한다. 변경등기의 일종이다.

81. 갱지(更地) 
=나지(裸地) 우리나라 말로는 나지가 옳은 말이다. 갱지라는 말은 일본말로서, 토지이용에 대한 공법상의 규제는 받지만 지상에 건물이 없는 사법상의 완전소유권의 토지이다. 건축물 등 지상물이 없는 택지이다.

82. 거래계약서(去來契約書) 
거래계약서라 함은 중개업자의 중개활동의 목표는 거래당사자간의 거래계약의 성립에 있으며 거래성립이라는 결실이 서면으로 현실화된 것을 말한다. 법륭에서는 계약서의 작성을 계약성릭의 요건으로 하고 있지는 않지만,증거로 남기는 데에 필요한 것이다. 

83. 거래규제(去來規制) 
일반적으로는 정부에 의한 상물의 바람직하지 않은 거래를 제한시키는 것을 말한 협의로 토지거래규제를 말하는 때가 많다. 국토이용관리법상 토지 거래규제는 거래계약허가제와 신고제로 나누어진다. 거래계약허가제는 토지를 거래하기 위한 계약을 체결하기 전에 그 계약내용에 대하여 허가권자의 허가를 받도록 하여 거래에 따른 수요자의 적격성과 토지이용의 적합성을 체결하지 못하며, 만일 계약을 체결하였다 하더라도 그 계약에 대하여는 효력이 발생되지 아니함은 물론이고, 처벌을 받도록 하고 있고 거래계약신고제는 토지를 거래하기 위한 계약을 체결하기 전에 계약내용에 대하여 신고청에 신고하게 하여 토지이용의 적합성을 심사하게 되고 토지이용이 부당한 이용에는 거래계약체결의 중지 등의 필요한 권고를 행할 수 있게 하는 제도이다.

84. 거래사례(去來事例) 
시장에 있어서 현실로 발생한 부동산의 거래(매매·교환)의 실례로 감정평가에 있어서 거래사례비료법을 채용하여 비준가격을 구함에 있어서는 특히 풍부한 사례의 수집이 요구된다. 거래사례는 거래가격은 물론, 대상부동산의 등급·수량, 거래의 시기 및 지급방법 등 그 거래에 관련되는 모든 사항을 포함하고 있는 것이다. 

85. 거래사례비교법
부동산감정평가에 있어 비교방식으로 가격을 구하는 방법이다. 다수의 거래사례를 수집하여 적절한 사례를 선택하고 이에 사정보정과 시점수정을 하며, 또한 지역요인의 비교와 개별요인의 비교를 한 뒤에 얻어진 가격을 비교하여 대상부동산의 시산가격을 구한는 방식이다. 

86. 거래정보사업자(去來情報事業者) 
거래정보사업자라 함은 부동산 거래정보망을 설치,운영할 자를 말하여, 중개업자로부터 의뢰받은 중개대상물의 정보에 한하여 공개하여야 하며,의뢰받은 내용과 정보를 다르게 공개해서도 안된다. 

87. 거소(居所) 
사람이 약간의 기간을 계속해서 거주하지만 토지와의 밀접도가 주소만 하지 못한 장소.

88. 거실(居室) 
건축물안에서 거주(居住) · 집무 · 작업 · 집회 · 오락 기타 이와 유사한 목적을 위하여 사용되는 방을 말함.

89. 거주권 
법률상의 용어는 아니나 거주를 생존에 필요한 권리로서 주장하는 경우에 쓰이는 개념으로, 보통 가옥의 임차권(賃借權)을 가리킨다. 가옥의 소유자가 사망했을 경우에 그 가옥에 동거하고 있는 여러 사람이 그 가옥의 소유권상속인에게 계속하여 거주할 것을 주장할 수 있는 권리를 지칭하는 견해도 있다. 

90. 거주수준 
당해 지역에 있어서의 거주자의 사회적 수준, 생활의 정도를 말한다. 감정평가에 있어서 거주수준, 즉 거주자의 직업, 계층은 인근환경의 하나의 요소로써 고려되어야 할 것으로 보고 있다.