초보가 전해주는 부동산 용어정리 (6)

151. 공매
법률의 규정에 의하여 공공기관이 강제적으로 행하는 매매로서 민사소송법상의 공매와 국세징수법상의 공매로 나눌 수 있다. 민사소송법상의 공매는 사법상의 강제집행에 의하여 그 목적물을 환가처분(換價處分)하는 방법으로서 그 전형적인 것은 경매이다. 국세징수법상의 공매는 국세체납처분 절차의 최종단계로서 압류재산을 강제적으로 환가 처분하는 것이다. 

152. 공부(公簿) 
관공서가 법령의 규정에 따라 작성 · 비치하는 장부를 말한다. 부동산등기부는 토지등기부와 건물등기부로 나누어져 있어서 각각의 표제부에 표시되어 있는 면적이나 바닥면적은 실측과 다른 경우가 많으므로 공부면(公簿面)인가, 또는 실측인가를 명확하게 표시하고 또한 단가와의 관련에 대해서 충분히 주의하여야 한다.

153. 공부면적(公簿面積) 
공부면적이란 공부 즉, 토지대장, 건축물관리대장, 등기부등본 등에 기재된 면적을 말한다.

154. 공부열람(公簿閱覽) 
공부열람은 일반적으로 관공서의 서류를 직접 보는 것을 말하는데, 부동산 공부에는 소재지,지번,지목,면적 건물의 구조,종류,바닥면적,소유권에 관한 사항,저당권,가등기,예비등기사항 등을 알아볼 수 있는 등기부와 토지 및 그 인근의 상관관계를 알아볼수 있는 공도,도시계획확인원,토지대장,가옥대장 등이 있다. 그런데 공부열람에 있어 주의할 사항은 부동산에 관한 권리 관계는 부동산등기부에 나타난 사항을 가지고 판단해야 한다. 즉, 부동산에 대한 권리는 등기부에 등기하므로서 효력이 있는 것이고 행정관청에 있는 토지대장,가옥대장은 과세나 기타 목적으로 비치한 것이지 부동산의 권리 관계를 위한 것이 아니기 때문이다. 

155. 공사감리(工事監理) 
건축사가 설계도에 따라 공사가 진행되고 있는지 확인하는 행위.

156. 공시지가
건설교통부가 1989년 7월부터 조사 평가해 공시하는 전국 땅값이다. 표준지로 선정된 45만필지에 해당된다. 양도세, 상속세, 증여세, 개발부담금 등 각종 토지관련 세금의 과세기준이 된다. 통상 시세의 80∼90% 선에서 결정된다.

해당 표준지가 속한 시·군·구에서 열람 가능하다. 공시된 지가에 이의가 있는 토지 소유자는 공시일로부터 60일 이내에 건설교통부장관에게 서면으로 이의를 신청할 수 있다. 공시지가가 산정되면 이를 기준으로 전국 2600만 필지에 대한 개별공시지가가 산출된다.

157. 공실(空室) 
사람이 없는 빈 방. 부동산에서는 오피스빌딩 등이 신축된 후 임대하는 과정에서 만실이 되지 못하여 임대공간이 빈곳을 말함.

158. 공실율
아파트 임대빌딩에 있어 그 건물 전체의 실수에 대한 공실의 비율을 말한다. 

159. 공영개발택지(公營開發宅地) 
국가 및 공공기관(토개공,주공,지자체 등)이 직접 토지를 전면 매수하여 개발한 후 공급하는 택지. 토지소유주의 참여배제,토지보상으로 인한 주변 땅값 상승유발 등의 문제점을 안고 있는 점에서 토지구획정리사업과는 구분된다.

160. 공원(公園) 
일반 공중의 보건 · 휴양 및 정서생활을 향상시키기 위하여 일정한 구역내에 필요한 시설을 갖춘 토지로서 도시계획법에 의하여 공원으로 결정 · 고시된 토지와 도시공원법에 의하여 도시공원 및 녹지로 지정된 토지를 말함. 다만, 도시공원법에 묘지공원으로 결정 · 고시된 토지는 "묘지"라 한다. 공원의 종류는 다음과 같다. 1. 어린이 공원 2. 근린공원<동식물원 포함> 3. 도시자연공원 4. 묘지공원 5. 체육공원

161. 공용면적
공동주택 중 주거전용면적 이외 2세대 이상이 공동으로 사용하는 계단, 승강시설, 복도, 옥탑, 전기 및 기계실, 보일러실, 지하주차장, 관리사무실, 경비실, 노인정 등의 면적을 말한다. 

162. 공유(共有) 
물건이 지분에 의하여 수인의 소유로 된 때에 이를 공유라고 한다. 공유에 있어 지분의 비율은 규정 또는 공유자의 약정에 의하여 정하여진다. 그러나 그러한 것이 불명한 경우에는 "공유자의 지분의 비율은 균등한 것으로 추정한다." 부동산의 공유지분의 비율에 관한 약정이 있는 경우에는 이를 등기하여야 제3자에게 대항력이 있다. 공유자는 그 지분을 처분할 수 있고 공유물 전체를 지분의 비율로 사용 · 수익할 수 있다. 보존행위는 공유자 각자가 할 수 있다. 공유자는 다른 공유자의 동의없이 공유물을 처분하거나 변경하지 못한다. 공유자는 공유물의 분할을 청구할 수 있고, 분할의 방법은 협의가 성립되면 그 협의에 의하여 분할 할 것이고. 협의가 성립되지 아니한 때에는 법원에 분할청구를 하여 재판으로써 분할을 하고 재판상 분할을 함에 있어 현물로 분할할 수 없거나 분할로 인하여 현저히 그 가액이 감소 될 염려가 있는 때에는 법원은 물건의 경매를 명할 수 있다. 공유부동산이 분할되는 경우에는 각 공유자는 다른 공유자에 대하여 등기이전의무를 지게되며, 그 등기방법으로서 우선 분필의 절차를 한 후에 권리의 일부이전의 등기절차를 밟아야 한다.

163. 공유부분
분양아파트 등에서 구분소유권에 의한 전용부분 이외의 부분을 말한다. 

164. 공유수면(公有水面) 
일반적으로 해(海) · 하(河) · 호(湖) · 소(沼) 기타 공공용으로 공용되는 국유의 수면을 말한다. 공유수면관리법에서는 해 · 하 · 호 · 소 기타 공공용으로 공용되는 국유의 수류 또는 수면과 빈지(濱地)로서 하천에 관한 법령의 적용 또는 준용을 받지 아니하는 것을 말하고, 공유수면매립법에서는 하천 · 바다 · 호소(기타 공용의 용에 사용되는 수류)또는 수면으로서 국가의 소유에 속하는 것을 말한다. 공유수면은 사권의 대상이 되지 못하며, 그 점용 · 사용 등은 관리청의 허가를 받아야 하며 점용료를 지불해야 한다. 빈지라 함은 만조수위선으로 부터 지적공부에 등록된 지역까지의 사이를 말한다. 공유수면을 매립하려면 공유수면매립법에 따라 허가를 받아야 한다.

165. 공익비 및 부가사용료 
공익비란 부동산의 공용부분에 소요되는 비용으로 공통비 · 공용부분 관리비 등 공용부분에 지불되는 비용을 말한다. 공익비에는 1. 공용부분의 수도 광열비 2. 공용부분의 위생비 3. 공용설비비 4. 공용안전관리비 등의 비용이 있다. 부가사용료란 건물 및 부지의 일부임대시에는 통상 전용부분에 관계되는 가스료 · 전기료 · 수도료 · 난방비 · 냉방비 · 환기료 등 차주가 직접적으로 공급자(전력회사 등)에게 지불하지 않고 건물의 대주에게 지불하는 것으로 근간 사용용 빌딩의 부분임대의 경우에는 원칙적으로 지불임료와 별도로 이들을 대주가 징수하는 관행이 있다. 그러나 이 부가사용료의 전부 또는 일부를 지불임료에 포함시키고 별도로 징수하지 않는 경우와 그렇지 않는 경우 등 그 산정방법이 다양하여 실비를 초과하여 징수하는 경우도 있을 수 있으며 이 부가사용료는 임료와는 별도로 취급하여야 한다. 그러나 실비상당액을 초과하여 지불된 금액에 대해서는 실질임료로 감안하여야 할 것이다.

166.공인중개사 
부동산중개업법에 의해 서울특별시장·광역시장·도지사가 시행하는 공인중개사자격시험에 합격하여 자격을 취득한 자로 일정한 수수료를 받고 중개대상물건을 매매·교환·임대차 기타의 권리의 득실·변경에 관한 행위의 알선·중개를 업으로 하는 자를 말한다. 전국을 그 영업지역으로 하여 부동산중개업을 영위할 수 있다. 또 법인 중개업자는 대통령이 정한 수 이상의 공인중개사를 두고 영업을 하여야 하며, 공인중개사가 중개업의 허가를 얻으면 그 업무를 보조하게 하기 위하여 중개보조원을 둘 수 있다. 

167. 공작물(工作物) 
일반적으로는 인공적(人工的) 작업에 의하여 제작된 물건을 말하나, 토지에 부착시켜 설치한 <토지의 공작물>을 지칭하는 경우가 대부분임.

168. 공장 재개발사업
공장재개발사업이란 노후·불량한 공장 등이 있는 공업지역의 기능을 회복하기 위하여 시행하는 재개발사업을 말한다. 

169. 공정금리(工定金利) 
중앙은행이 시중금융기관에 자금을 대여할 때 적용하는 이자율. 공정금리는 한 나라 금융시장의 표준금리가 되며, 금융시장의 각종 금리를 지배하는 기준금리가 된다.

170. 공정율(工程率) 
공정율이라 함은 공사의 진행순서와 작업일정을 종합한 공사의 진도과정에 따라 투입된 공사비의 총공사비에 대한 비율을 말한다. 

171. 공증(公證) 
특정한 법률사실이나 법률관계의 존부를 공적으로 증명하는 행위로, 부동산 등기 · 선거인명부의 등록 · 각종 증명서의 발급 등을 말한다. 그 성질은 인식의 표시로서 공증된 부분은 증명력이 있으나 반증이 있으면 전복된다.

172. 공지(空地) 
보건 · 위생 등을 위하여 대지내의 토지 중 건축물을 축조하지 않고 남겨놓은 땅. 토지의 1필지 중에서 건축법 등 공 · 사법상의 규제등에 의하여 전체의 대지에 건축물을 축조하지 않고 남겨놓은 토지. 건축법상으로는 건폐율에 의하여 용도지역에 따라 대지내의 공지를 확보하여야 하는데, 이때의 대지내의 공지를 말함.

173. 공한지
도시 내의 택지 중에 지가상승만을 기대한 토지투기를 위하여 장기간 방치되고 있는 택지를 말한다. 

174. 과밀억제권역 
수도권정비계획법에 의한 용도권역 중 하나로 인구 및 산업이 과도하게 집중되었거나 집중될 우려가 있어 그 이전 또는 경비가 필요한 지역을 말한다. 

175. 과세(課稅) 
납세의무의 내용을 확정하여 그 이행을 명령하는 행정처분.

176. 과세표준(課稅標準) 
세금을 부과함에 있어서 그 기준이 되는 것으로 과세물건의 가격·수량·중량·용적(容積) 등이 과세표준이 된다. 과세표준을 화폐단위(가격)로 표시하면 종가세(從價稅)가 되고, 과세물건의 수량·중량·용적 등으로 표시하면 종량세(從量稅)가 된다. 예컨대, 소득세에 있어서는 소득금액, 재산세에 있어서는 재산가액, 물품세에 있어서는 판매가격 등이 과세표준이 된다. 

177. 과실상계(過失相計) 
채무를 이행하지 않은 채무자나 불법행위의 가해자는 각각 채권자나 피해자에 대하여 손해를 배상해야 되지만 채무불이행이나 불법행위의 발행에 채권자와 피해자 쪽에도 책임의 일단이 있는 경우(예를 들면 피해자가 차도를 무단횡단 하다가 차에 치어 교통사고가 난 경우)나 채권자나 피해자의 부주의로 이미 발생한 피해를 보다 크게 한 경우(예를 들면 상처를 받은 피해자가 치료를 게을리 하여 상처의 고통이 더욱 심해진 경우)에는 손해배상을 하는데 있어서 이러한 사정을 참작해야 한다. 민법은 채무불이행의 경우에는 배상금액을 감액해야 될 뿐 아니라 경우에 따라서는 배상책임을 없게 할 수도 있다고 규정하고 있으며 불법행위의 경우에도 민법 제396조를 준용하고 있다.

178. 관리비 
일반적으로 대지(貸地) · 대가(貸家) 등에 대하여는 대상부동산의 효용을 적정하게 유지하는 점검 · 관리에 요하는 인건비 · 사무용 소모품 · 관리보수 등의 일반관리비 등을 관리비의 전체개념으로 하고 있다. 그러나 임대빌딩 등은, 특히 근대적 설비를 많이 갖추고 있으므로 기능적 관리비라 하는 조명 · 냉온방 · 공기조화 · 엘리베이터 등의 설비기계의 보수 · 경비비용 등이 중요시 되고 소규모의 건물과는 다른 비용을 포함하고 있다.

179. 관할등기소(管轄登記所) 
부동산등기법상 일정한 부동산에 관한 등기사무를 처리할 권한을 가진 등기소. 등기할 권리의 목적인 부동산의 소재지를 관할하는 지방법원, 동지원 또는 등기소가 그 부동산에 관할 등기사무의 관할등기소인 경우가 많다.

180. 광업권
등록을 받은 일정한 광구(鑛區)에서 등록을 받은 광물과 이와 동일 광상중(鑛床中)에 부존(賦存)하는 다른 광물을 채굴하며 취득하는 권리를 말한다.