초보가 알려주는 부동산 용어정리 (7)

181. 교통거리(交通距離) 
교통목적에 따라 다르지만, 대도시에서는 교통거리가 통근 · 통학에 요하는 시간과 경비에 의하여 제약을 받는 경우가 많다. 교통거리는 실거리(實距離 ) · 시간거리(時間距離) · 운임거리(運賃距離) · 의식거리(意識距離) 등으로 나누어 분석된다.

182. 교환(交換) 
교환이라 함은 당사자 쌍방이 금전 이외의 재산권을 서로 맞바꿀것을 약정함을써 성립하는 계약을 말한다. 교환의 목적물이 금전 이외의 재산권에 한한다는 점에서 매매와 구별된다. 

183. 구거(溝渠) 
구거라 함은 용수,배수를 목적으로 하여 일정한 형태를 갖춘 인공적인 수로로서 둑 및 그 부속시설의 부지와 자연의 유수가 있거나 있을 것으로 예상되는 소규모 수로를 말한다. 구거는 지적법에 의한 지목 중 하나로 도면에는 "구"로 표시된다. 지적법에 의한 지목 중 하나로, 용수·배수를 목적으로 하여 일정한 형태를 갖춘 인공적인 수로 및 그 부속시설물의 부지와 자연의 유수가 있거나 있을 것으로 예상되는 소규모 수로의 부지이다. 

184. 구분등기(區分登期) 
구분등기라 함은 1동의 건축에 독립하여 1개의 건물이 될 수 있는 부분이 수개 있는 경우 그 각 부분을 양도하거나 그 부분만을 임대를 할때 이에 대응한 소유권이전등기나 임차권의 설정등기를 하기 위하여 그 한동의 건물을 수개의 건물로 하는 등기를 말한다. 

185. 구분소유권(區分所有權) 
1동의 건물에 구조상 구분되는 2개 이상의 부분이 있어서 그것들이 독립하여 주거 · 점포 · 사무실 · 창고 등으로 사용되는 경우에 그 부분을 각각 다른 사람의 소유로 사용할 수 있는데 이러한 전용부분(專用部分)에 대한 권리를 구분소유권이라고 한다.

186. 구분지상권(區分地上權) 
건물이나 공작물을 소유하기 위하여 지하 또는 지상의 공간에 대하여 상하의 범위를 정하여 그 공간을 사용하는 물권(민 289조의 2). 제3자가 토지의 변경 · 수익권을 가진 때에도 그 제3자와 제3자의 권리를 목적으로 하는 권리를 가진 자 전원의 승낙이 있으면 설정할 수 있다. 구분지상권의 존속기간 · 의도 · 임대 · 갱신청구권 · 지료증감 청구권 등에 대하여는 일반지상권에 관한 규정이 준용된다. 결국 공중권 및 지중권 내지 지하권이라 할 수 있는 권리가 인정된 것이며, 이들을 일컬어 구분지상권이라 한다.

187. 구상권(求償權) 
타인을 위하여 변제를 한자가 그 타인에 대하여 가지는 재산의 반환청구권(返還請求權)의 의미로 쓰이는 경우가 많다.

188. 구역(區域) 
도심의 과밀화 및 과대화(過大化)를 방지하기 위하여 기성 시가지 또는 주변에 일정한 구역을 획정하여 시가화(市街化)의 제한 또는 신시가지로 개발함으로써 주된 도시기능의 일부를 분담시키고자 구역제(區域制)를 둔 것을 말한다. 구역은 도시를 전체적으로 조감해 보고 그 중 특정부분에 대하여 성장을 촉진시키거나 억제시키는 등 도시공간을 효율적을 관리하기 위하여 필요한 경우에 지정한다. 구역에는 시가화조정구역 · 상세계획구역 · 광역계획구역 · 개발제한구역 등 4가지가 있다. 구역 중에서도 토지이용규제와 관련하여 파악할때 시가화조정구역과 개발제한구역이 가장 강력하게 사권을 제한한다.

189. 구획(區劃) 
도시지역에서 가로(街路) 등으로 4방이 구획되어 대지(垈地)가 일단으로 된 것.

190. 국도(國道) 
국가기간도로망의 중추부분을 이루는 고속국도 및 일반국도를 말한다. 국도의 설치 · 관리 등을 규정하는 법률에는 도로법과 고속국도법 등이 있다.

191. 국민주택
주택건설촉진법 제10조의 국민주택기금에 의한 자금을 지원받아 건설되는 주택과 국가, 지방자치단체 또는 대한주택공사가 건설공급하는 전용면적 85㎡ 이하의 주택을 말한다.

 

192. 국민주택 채권 
정부가 국민주택 사업에 필요한 자금을 조달하기 위하여 국민주택기금의 부담으로 발행한 채권을 말한다. 제 1종 국민주택 채권과 제2종 국민주택채권으로 나누어진다. 국민주택채권의 발행은 건설교통부장관의 요청에 의하여 재정경제원장관이 발행하며 국회의 의결을 얻어야 한다. 부동산 소유권이전 등의 경우 과세지가 표준액에 따라 일정액의 국민주택채권을 매입해야만 한다.

193. 국민주택기금 
무주택서민의 내집마련을 앞당기고 주거수준을 향상시키기 위하여 필요한 주택자금을 지원하기 위해 1981년에 발족시킨 것으로서 한국주택은행을 통하여 국민주택건설자금의 융자, 저소득임차가구에 대한 전세자금융자, 농촌주택개량자금지원 및 달동네 불량주택개량을 위한 주거 환경개선사업지원 등을 행하며 국민주택자금은 다음에 의한 택지조성 및 주택건설자금을 말한다. (1) 주택건설촉진법에 의하여 운용되는 자금(동법10이하참조). (2) 공무원연금법에 의하여 운용되는 자금( 동 법 74내지 77). (3) 지방자치단체에서 직접 운용하는 자금.

194. 국세(國稅) 
과세권이 전적으로 국가에 있는 조세를 말하는데, 이는 지방세에 대한 용어이다. 일반적으로 조세 중 국가에 납부하게 되는 것을 국세라 부른다. 국세에는 소득세, 법인세, 상속세, 증여세, 재평가세 등이 있다. 

195. 국세청 공시지가
국세청 기준시가가 공동주택을 대상으로 한 것이라면 공시지가는 토지를 대상으로 한 "국세청 기준시가"로 보면 된다. 즉 토지에 관련된 제세금 산정시 기준이 되는 가격이라는 뜻이다. 토지에 대한 양도·상속·증여세 등 국세의 경우 공시지가가 100% 반영되는게 보통이다. 

196. 국세청 기준시가
국세청 기준시가는 아파트나 연립주택 등 공동주택을 대상으로 양도소득세 및 상속세·증여세를 과세하는 기준으로 삼기 위해 국세청이 평가·고시한 가액이다. 국세청에서는 매년 공동주택을 대상으로 기준시가를 발표한다. 국세청 기준시가는 토지와 건물분 가액을 구분해 산정하지 않고 한꺼번에 결정 고시한다는 점이 특징이다. 그러니까 어떤 아파트의 기준시가가 1억 원이라면, 그 금액에 토지·건물의 재산가치가 모두 포함돼 있다는 뜻이다. 

197. 국유재산(國有財産)의 구분(區分) 
국유재산은 그 용도에 따라 행정재산, 보존재산, 잡종재산으로 구분된다.<참조 : 국유재산>

198. 국토이용관리법
국토건설종합계획의 효율적인 촉진과 국토이용 질서를 확립하기 위하여 국토이용계획의 입안 ·결정, 토지거래의 규제와 토지이용의 조정 등을 규정한 법률. 

199. 권리금
권리금이란 기존의 점포 경영자가 점포를 운영하면서 닦아 놓은 점포의 명성이나 고정고객 등에 대한 대가를 가리키며 새로이 해당 점포에 입주하려는 세입자에게 요구하는 금액을 말한다.
즉, 권리금은 점포의 지리적 조건을 고려할 때 뛰어난 재산적 가치를 가지고 있다고 판단되는 경우 나중에 입주하는 사람이 먼저 영업을 했던 사람에게 지급하는 일종의 프리미엄이라고 보면 된다. 따라서, 권리금은 장사가 잘 되는 곳에서 형성되는 것으로 권리금이 높은 곳은 비교적 상권이 양호하다고 판단될 수 있다.

또한, 권리금은 어디까지나 세입자간에 서로 주고 받는 것이기 때문에 소유주와는 아무런 관계가 없다. 따라서, 새로 적용되는 상가임대차보호법에서 권리금은 보호대상이 되지 않는다는 점도 체크를 꼭 해둬야 할 부분이다. 특히, 계약기간 만료후 특별한 이유없이 재계약을 거부하고 건물주가 상가를 철거해버린다면 임차인은 권리금을 날려버릴 가능성이 있으므로 계약당시 이런 부분에 대해서는 사전에 확인을 받는 것이 좋다. 그러나 권리금의 반환에 대한 특약을 임대차 계약상에 명시하기도 하지만 권리금에 대한 법률적인 규정이 없기 때문에 송사에 휘말리게 될 경우 특약을 지키지 않아도 패소하게 되는 경우가 많다.

법적인 보장을 받지 못하는 만큼 법적 규제사항도 없으며 세금도 붙지 않는다.
권리금을 산정하는 데에는 특정 원칙이 없다. 이전 점 때문에 권리금은 매도자의 사정, 중개인의 역할, 협상여하에 따라 금액이 크게 달라질 수 있기 때문에 인내심을 가지고 협상하는 자세가 필요하다.

 

200. 권리면적(權利面積) 
토지구획정리사업에 사용되는 용어로서, 토지구획정리사업 시행전에 토지소유자가 소유하고 있던 면적에서 사업시행에 투입되는 비용 등에 충당하기 위하여 토지를 감보한 후 받을 수 있는 권리를 가진 면적을 말함. 권리면적은 일반적으로 감보율에 으하여 계산되며, 감보율은 지가가 높을수록 낮고, 지가가 낮을수록 감보율이 높아지는 경향이 있다.

201. 권리증(權利證) 
일반적으로 권리를 증명하는 문서를 의미하는 말이지만, 특히 부동산에 관한 권리를 증명하는 문서인 등기필증을 가리켜서 사용되는 경우가 많다.

202. 궤지율(潰地率) 
궤지율은 공공면적의 총면적에 대한 비율을 말한다. 즉, 택지후보지를 택지화하려면 조성,구획분할 등이 필요한데, 이에는 조성에 필요한 법면(대지와 대지간의 경사진 부분),가로,수로,공원 등 공공시설을 하여야 한다. 이롸 같이 공공시설로 인해서 유효면적이 감소되는 토지를 궤지라고 하고 총면적에 대한 비율을 궤지율이라고 한다. 

203. 그린벨트(Green Belt) 
도시 주변의 시가지의 무질서한 확산을 막고, 도시민의 건강에 필요한 녹지를 제공하기 위하여 녹지지대를 설정하는 구역을 말한다. 그린벨트에는 여러 가지 건축제한이 따른다. 도시계획법에서는 '개발제한구역'이라 한다.

204. 그린벨트 취락지구
그린벨트 내 취락지구는 일정규모 이상의 주택이 집단적으로 들어선 마을로 그린벨트에서 해제되지는 않지만 해제에 준할 정도로 건축규제가 완화된다. 이는 대규모 취락이 우선해제대상으로 선정돼 그린벨트 족쇄에서 완전 벗어나지만 소규모 취락은 여전히 재산권 행사에 큰 제약을 받는데 따른 보완조치로 마련된 것이다. 

그린벨트내 취락지구로 지정되면 기존 주택을 최고 90평까지 증·개축할 수 있게 된다. 또 신축의 경우 건폐율 40%범위내에서 3층까지 지을 수있어 취락지구 밖의 건축규제(건폐율 20%·용적률 100%)보다 완화된다.
지정대상은 일단 3,000평당 주택의 수가 20가구 이상인 곳으로 지자체의 판단에 따라 5가구 정도 가감될 수있다. 이 때 나대지도 1가구의 주택으로 간주된다.한편 공익사업으로 철거되는 건축물과 재해로 인해 이축이 불가피한 건축물 등은 취락지구가 지정되기 이전이라도 지구지정 요건을 갖춘 곳으로 옮겨갈 수 있다. 

- 2000년 7월 1일부터 시행에 들어간 개발제한구역 지정·관리에 관한 특별조치법에 의해 지방자치단체들이 2001년 6월 말까지 그린벨트 내 취락지구를 지정하게 된다

205. 근린생활시설
주택가와 인접한 지역에 들어설 수 있는 생활필수시설로 주민들의 생활편의를 도울 수 있는 시설을 말하며 그 해당범위는 건축법 시행령의 적용을 받는다. 보다 쉽게 설명하자면 일반적으로 주택가 주변에서 흔히 볼 수 있는 상가라고 보면 된다. 

현행 건축법에서는 다음과 같은 시설을 근린생활시설로 분류하고 있다.
- 바닥면적 합계가 500㎡ 미만인 슈퍼마켓 등과 같은 일용품 소매점
- 대중음식점, 다과점, 다방
- 이용원, 미용원, 일반목욕탕, 세탁소, 방앗간
- 의원, 치과의원, 한의원, 침술원, 접골원, 조산원, 안마시술소
- 바닥면적이 500㎡ 미만인 정구장, 탁구장, 헬스클럽, 체육도장, 골프연습장
- 바닥면적이 300㎡ 미만인 금융업소, 사무소, 부동산중개소
- 기원, 당구장, 청소년 유기장
- 사진관, 표구점, 예능계 학원, 독서실, 장의사 

건축법상 근린생활시설을 아무 조건 없이 설치할 수 있는 지역은 준주거지역과 중심 일반 근린상업지역이다. 전용 및 일반주거지역과 공업지역, 녹지지역 등 나머지 용도지역에서는 관할 지방자치단체 조례에서 허용하는 경우에만 설치가 가능하다. 

206.근저당
계속적인 거래관계에서 생기는 다수의 채권에 관하여 미리 일정 한도액을 정하고, 그 범위 내에서 장래의 결산기에 확정되는 채권을 담보하려고 하는 저당권이다. 

207. 급부(給付) 
급부라 함은 채권관계에 있어 채권자의 청구에 의해 행해지는 채무자의 행위를 말하며, 채권의 목적이 되는 것이다. 따라서 급부는 적법하고 사회적 타당성을 가지며, 가능하고 확정할 수 있는 것이어야 한다. 

208. 기간도로(基幹道路) 
보행자 및 자동차의 통행이 가능한 도로로서 다음 각호의 1에 해당하는 도로를 말함 1. 도시계획법 규정에 의한 주간선도로 · 보조간선도로 · 집산도로 및 폭이 8m 이상인 구획도로 2. 도로법에 의한 일반국도 · 특별시도 · 광역시도 또는 지방도. 3. 기타 관계법령에 의하여 설치된 도로로서 1호 및 2호에 준하는 도로.

209. 기명날인(基名捺印) 
서명(暑名)의 한 방법으로서, 기명(記名)은 방법 여하를 불문하고 자기의 성명을 기입하는 것이고, 날인은 조인(調印)이나 압인(押印)이라고도 하며, 인장(印章)을 압날(押捺)하는 것을 말한다. 기명날인은 행위자로서의 동일성을 표시하는 한 수단이다.

210. 기일(期日) 
기간과 상대되는 개념으로, 일정한 시점에서 시기를 말한다. 기일에는 소송법상 특별한 의미가 있다. 민사소송법상 법원 기타의 재판기관, 즉 재판장 · 수명법관 · 수탁판사 · 법원사무관 · 집달관 등과 당사자 기타의 소송관계인, 즉 보조참가인 · 증인 · 감정인 · 경매인이 일정한 장소에서 회합하여 소송행위를 하는 시간을 말한다. 기일은 그 목적에 따라 변론기일 · 중거조사기일 · 준비절차기일 · 화해기일 · 재판선고기일 · 경매기일이 있다. 기일은 미리 법원측에서 연월일과 개시 시를 표시하고 지정되는데, 그 일시의 도래에 의하여 당연히 개시되는 것은 아니고, 사건과 당사자의 호명으로 개시된다.

211. 기준지가(基準地價) 
공시지가(公示地價) 시행 이전에 건설교통부장관이 고시하고, 고시된 기준시가는 토지의 매수시 매수가격(買受價格) 또는 보상가격산정의 기준이 되고, 토지의 지가는 아니다. 1990년부터는 공시지가로 일원화되어 흡수되어 있다. 소득세법에 의한 양도소득세 계산시 양도가액 및 취득가액의 산정과 상속세 및 증여세법에 의한 상속재산(또는 증여재산)가액 산정에 기준이 되는 정부가 정한 가액을 말한다. 

Q :양도소득세를 계산 할때 기준시가를 적용 하여 계산 한다는데 기준시가란 무엇을 말하는 것입니까? A: 기준시가란 양도가액과 취득가액을 계산하기 위한 기준이 되는 가액으로서 법령이 정한 방법에따라 평가 하거나 산출한 가액을 말합니다. 토지,건물의 양도시에는 원칙적으로 기준시가에 의하여 양도차익을 계산 합니다.

1.토지
a. 국세청장이 지정한 지역에서는 양도,취득당시의 개별공시지가에 국세청장이 정하는 배율을 곱하여 계산한 금액
b. 지정지역외의 지역에서는 개별공시지가
c. 새로운 기준시가가 고시되기 전에 취득,양도하는 경우에는 직전의 기준시가
d. 경매,수용등의 경우 그 보상금액 또는 공매,경락가액이 a,b의 가액보다 낮은 때에는 그 초과하는 금액을 a,b의 가액에서 차감한 금액
e. 기타

2.건물
a. 국세청장이 지정하는 지역내의 공동주택(부수 토지 포함)은 국세청장 고시가액
b. a외의 건물은 건물의 신축가격,구조,용도,위치,신축년도등을 감안 하여 매년 1회이상 국세청장이 산정,고시 하는 가액
c. 경매,수용의 경우 그 보상금액,공매,경락가액이 a,b의 가액보다 낮은 경우 그 초과하는 금액을 a,b에서 차감한 금액
d. 기타

그리고 납세자가 증빙을 갖추어 실거래가액으로 신고 하는 경우에는 실거래가액에 의하여 취득,양도가액이 정하여 집니다.