초보가 전해주는 법원 경매 용어(2)

△임의경매와 강제경매 

임의경매는 담보권의 실행을 위한 경매, 즉 돈을 빌려준 채권자가(담보권자)가 자신의 채권을 변제받기 위해 법원에 당해부동산의 매각(경매)신청을 한 것이다.

강제경매는 법원의 판결 등에 따른 이행청구권을 실현하는 절차로서 채권자의 신청 및 국가의 강제력에 의해 진행한다. 

△개별경매 

다수의 부동산에 대해 동시에 경매신청이 있는 경우 각 부동산별로 따로 가격을 정해 매각하는 것이 원칙이다. 

이때 일부 부동산의 매각대금으로 모든 채권자의 채권액과 집행비용을 변제할 수 있다면 과잉매각금지원칙에 따라 여타 부동산의 매각은 허가하지 않는다. 

다만 다수의 부동산을 매각함에 있어 그 위치와 형태, 이용현황 등을 고려해 일괄로 매각함이 타당하다고 판단될 경우 법원은 자유재량에 따라 일괄매각으로 결정할 수 있다. 

△말소기준권리 

민사집행법 제91조(인수주의와 잉여주의의 선택 등) 제2항에는 '매각부동산 위의 모든 저당권은 매각으로 소멸한다'고 규정돼 있다. 

즉 경매부동산은 소제주의(掃除主義)를 원칙으로 해 저당권, 근저당권, 압류, 가압류, 담보가등기 및 경매개시결정등기 중 시간 순서에서 제일 빠른 등기가 말소기준 등기이므로 이를 포함한 후순위 등기는 매각 후 소멸한다. 

이에 따라 임차인의 전입일자가 위에 적시된 등기보다 시간에서 뒤지면 매수인에게 대항할 수 없다. 

다만 예외적으로 매수인이 인수해야 하는 권리(등기)도 있어 이를 인수주의(引受主義)라 하는데, 인수주의에 해당되는 등기는 위 6가지보다 빠른 등기로써 지상권, 지역권, 등기된 임차권 및 전세권(경매 신청, 또는 배당요구 신청을 하고 전액 배당되는 경우 소멸), 보존가등기, 환매등기, 가처분등기이다. 

또 등기되지 않은 유치권도 매수인에게 인수될 수 있다. 

△최우선변제금 

임차인의 소액보증금 중 일정금액(지역과 말소기준등기일에 따라 다름)과 근로자의 일부 임금 및 퇴직금으로서, 채권의 우선순위와 상관없이 배당받을 수 있는 것을 칭한다. 

단 소액임차보증금 중 일정금액은 경매개시결정일 전에 주택의 인도와 전입신고를 마친 임차인의 배당요구신청이 있어야 한다. 

△임차인의 우선변제권 

임차한 부동산이 경매과정을 거쳐 매각됐을 때 후순위 채권자에 앞서 자신(임차인)의 임차보증금을 우선해 변제 받을 수 있는 권리로서, 요건을 갖춘 임차권을 저당권 등 물권과 동등하게 대접해 그 권리 효력의 발생일 선후를 따져 시간별 순서대로 배당을 받을 수 있는 권리이다. 

다만 임대차계약 후 전입신고 및 주택임대차보호법 제3조의2(보증금의 회수) 제2항의 조건에 따라 계약서상에 확정일자를 받아야 한다. 

△대항력 

계약 및 전입신고와 이사를 한 후일에 근저당 등 물권(物權)이 설정돼 경매, 공매, 매매 등의 절차가 진행돼도 임차인은 바뀐 소유자에 대항해 자신의 계약기간동안 임대차관계를 유지할 것을 주장할 수 있으며 계약기간이 종료된 후에는 자신의 임차보증금 전액을 반환 받을 때까지 그 주택을 점유·사용할 수 있는 권리를 말한다. 

△법정매각조건 

대개의 경매사건에 공통적으로 적용되는 매각조건으로 최저매각금액 미만의 가격으로 입찰 시 매각 불허가, 무잉여 및 과잉경매 금지, 최저매각금액의 10%에 해당하는 입찰보증금 제공, 매수인의 대금지급 의무와 시기, 부동산위의 담보권과 용익물권 소멸 및 인수 등 조건이다. 

△특별매각조건 

법정매각조건과 달리 이해관계인의 합의, 또는 법원의 직권으로 매각조건을 결정(또는 변경)한 것인데, 입찰보증금 20~30%, 농지취득자격증명서 제출의무 부담 등이다.

△경매개시결정 

채권자의 경매신청이 그 요건을 갖추었다고 판단되면 집행법원은 경매절차개시결정을 하고(이 때 법원은 직권 또는 이해관계인의 신청에 따라 당해부동산의 침해방지를 위하여 필요한 조치를 할 수 있다), 목적부동산의 등기부 상에 관할법원과 사건번호, 채권자 등 내용을 등재한다. 

한편 압류의 효력 발생일은 경매개시결정이 채무자에게 송달된 날 또는 경매신청기입등기일 중 빠른 날이다. 

이때부터 목적부동산을 타인에게 양도하는 등 처분행위와 담보권 및 용익권을 설정하는 행위가 제한되고(행위는 할 수 있으되, 매각으로 소멸한다), 소액임차인은 최우선배당을 받을 수 없다. 

△현황조사서 

경매개시결정이 되면 법원은 집행관에게 당해부동산의 임차인 및 임차보증금, 차임, 임차기간 등 임대차 내용과 여타 점유자의 점유권원, 부동산현황 등을 조사·보고할 것을 명한다. 

집행관은 현지를 방문하여 탐문 등의 방법으로 위 내용을 조사하는데, 점유자를 만나지 못한 경우에는 안내장을 붙여 연락을 기다리거나 몇 번에 걸쳐 방문하기도 한다. 

여러 번 방문했음에도 조사가 미진한 경우, 임의로 잠금장치를 풀고 개문하여 사진을 촬영하는 등 내부 현황을 파악할 수도 있다. 

현황조사명령을 받은 집행관은 통상 1~2주일 정도의 기간에 현장을 방문해 조사를 하는데, 이는 가장 임차인 또는 허위 유치권자가 증거를 갖출 수 있는 시간을 주지 않기 위함이다. 

임차인과 소유자가 공모하면 계약서를 다시 작성하는 등 방법으로 임차보증금을 올릴 수 있고, 허위 유치권자에게 점유를 이전할 수도 있기 때문이다(경매개시결정등기일 전부터 배타적, 지속적 점유가 유치권 성립의 첫 번째 조건임). 

한편 임차인과 유치권자 등 점유자가 집행관에게 한 진술(임대차계약내용 및 점유권원 등)은 후일 다툼이 생길 경우 상당한 증거능력이 인정될 수 있다. 

△매각물건명세서 

매각기일이 지정되면 법원은 집행관의 현황조사서와 감정인의 감정평가서, 각종 공부 등을 기초로 부동산의 표시와 점유자, 점유권원, 점유기간, 보증금 및 차임(관계인의 진술 및 신고, 세무서 및 주민센터의 조사내용), 등기된 부동산에 관한 권리 또는 가처분으로서 경락에 의하여 그 효력이 소멸되지 아니하는 것, 경락에 의하여 설정된 것으로 보게 되는 지상권의 개요 등을 기재한다.

재매각(매수신청보증금 2할 또는 3할), 지분매각, 공유자우선매수신청 여부, 농지취득자격증명미제출시 보증금 몰수 등 매각조건을 매각물건명세서에 등재해 매각기일 1주일 전부터 집행법원에 비치(대법원 인터넷 열람)하는데, 이는 누구나 열람할 수 있다. 

△과잉매각 

채무자의 부동산 여러 개를 매각(경매)하는 경우 일부 부동산의 매각대금으로 모든 채권자의 채권액과 집행비용을 변제하기에 충분할 수 있는데, 이 경우 집행법원은 다른 부동산의 매각을 허가하지 않는다. 

민사집행법 제124조 과잉매각금지에 해당되는 경우, 채무자는 그 부동산 가운데 매각할 부동산을 지정할 수 있다. 

△기일입찰, 기간입찰 

기일입찰은 지정돼 공고된 기일에 입찰 및 개찰하는 매각방법이고, 기간입찰은 정해진 입찰기간 내에 우편으로 입찰하게 해 매각기일에 개찰하는 것을 말하는데, 기간입찰을 시행하는 법원 및 물건은 그다지 많지 않아 사실상 사문화된 규정이다. 

현재 대부분의 법원에서는 정해진 날에 법원의 입찰법정에서 입찰가격을 적어 제출하는 방법(기일입찰)으로 매각절차를 진행하고 있다. 

호가경매(매각기일에 다수의 사람들로 하여금 매수신청가격을 구두로 부르게 함으로서, 매각가격을 순차적으로 올려 최고가매수인을 결정하는 경매방법)도 있지만 지금은 유채동산에 한해 시행하고 있다.

△권리신고

경매개시가 결정되면 법원은 당해부동산의 이해관계인(임차인, 저당권 및 가압류 등 경매개시결정등기일 후에 권리를 취득한 자 등)에게 자신의 권리를 신고하라고 통보한다. 

△배당요구종기일 

매수신고인(낙찰자)이 낙찰 잔금을 납부하면 권리 순서에 따른 배당을 실시하는데, 이를 위해 법원은 배당받을 당사자에게 배당요구 신청을 하라는 통지를 한다(배당요구종기일은 첫 매각기일 전으로 정한다). 

다만 경매개시결정등기일 전에 등기부 상에 등재된 권리자(저당권, 전세권, 압류 등) 및 임차권등기를 필한 임차인이 배당요구 신청을 하지 않는 경우 그들의 배당금은 법원에 보관된다. 

△신매각(신경매) 

매각을 실시했으나 입찰 당일에 매수신고인(입찰자)이 없어 유찰됐거나 매수신고인이 있었지만 매각불허가 또는 매각허가취소의 사유로 다시 실시하는 경매(유찰로 인한 신매각의 경우 통상 한달 후에 실시) 

△재매각(재경매) 

매수신고인(낙찰자)이 정해졌으나 낙찰 잔금을 납부하지 않아 다시 실시하는 경매로서 최저매각금액은 종전과 동일하나 입찰보증금은 통상 최저매각가격의 20%~30%로 높아진다. 

다만 재경매 기일이 지정됐더라도 종전 매수신고인이 재매각 기일 3일전까지 낙찰 잔금을 납부하는 경우(매각대금에 연 20%를 적용한 지연이자 및 재매각절차를 위한 공고 등 비용 포함) 매수신고인은 소유권을 취득하고 재매각 절차는 취소된다. 

△중복경매 

다수의 채권자 중 한사람의 경매신청으로 목적부동산에 경매사건번호가 부여된 상태에서, 다른 채권자의 경매신청이 있어 또 하나의 사건번호가 부여돼 진행되는 경매를 말한다. 이때는 먼저 부여된 사건번호에 따라 경매절차가 진행되지만 선행경매가 취하 또는 취소되는 경우 후행 사건에 따른 경매가 계속 진행된다. 즉 한 개의 부동산에 두개 이상의 경매사건번호가 부여되어 진행되는 경매를 말한다. 

△차순위 매수신고 

최고가 매수신고인의 입찰가액에서 당일의 입찰보증금을 뺀 금액 이상의 가격으로 입찰한 사람은 차순위 매수신고를 할 수 있다. 

이는 최고가매수인의 입찰 자격에 문제가 있어 매각허가가 나지 않거나, 허가 후 낙찰 잔금을 납부하지 않는 경우에 차 순위 매수신고인이 낙찰 대금을 납부하고 소유권을 취득할 수 있게 하기 위함이다. 

△공동입찰 

한 개의 부동산에 여러 사람이 공동으로 입찰할 수 있는 제도이다. 

이때는 공동입찰신고서의 공동입찰자목록에 각자의 지분을 표시해 입찰한다. 

공동입찰자가 최고가매수신고인으로 선정된 경우, 낙찰 잔금도 각자의 지분만큼 납부하고 지분 표시대로 소유권이전등기를 촉탁한다. 

△취소와 취하 

채무가 변제되거나 변제공탁이 이뤄져 경매원인이 소멸된 경우 또는 당해부동산의 매각대금으로 경매신청채권자에게 돌아갈 배당금이 없는 경우(민사집행법 제102조 무잉여 경매 취소)에 법원은 직권으로 경매를 취소하고, 경매신청채권자가 그 신청을 철회하는 것을 취하라 한다. 

△즉시항고 

경매개시결정에 대한 이의 등 신청처럼 경매사건에서 이해관계인이 법원의 결정에 대해 불복할 수 있는 방법이다. 

법원의 매각허가결정 또는 불허가결정으로 이해관계인의 피해가 예상될 경우 당사자는 결정일로부터 7일 이내에 즉시항고를 할 수 있다. 

△대법원사이트에서 사용하는 용어 

납부 : 낙찰 잔금을 법원에 납부하였다는 뜻 

정지: 경매를 일시적으로 정지한다는 뜻 

허가: 매각(낙찰)을 허가한다는 뜻 

불허가: 최고가매수신고인이 있었으나, 그 매각을 허가하지 않는다는 뜻 

변경: 정해진 입찰기일에 입찰을 실시하지 않는다는 뜻