정부 부동산 대책 또 나온다｜서울 집값은 왜 잡히지 않을까, 이번엔 ‘공급’이 답일까

부동산 정책이 또다시 중요한 뉴스로 떠오르고 있습니다.

정부와 여당이 주택시장 안정을 위한 추가 대책을 준비하고 있고, 새로운 공급 대책 발표 가능성도 거론되고 있습니다.

뉴스를 보면서 가장 먼저 떠오르는 생각은 이것입니다.

“그런데 부동산 대책은 이미 여러 번 나오지 않았나?”

맞습니다.

대출도 규제했습니다.

규제지역도 확대했습니다.

토지거래허가구역도 지정했습니다.

공급 대책도 여러 차례 발표했습니다.

그런데 서울 집값 문제는 여전히 사라지지 않았습니다.

오히려 최근 서울 아파트 가격은 다시 상승 흐름을 보이면서 정부가 또다시 부동산 시장 안정 대책을 고민해야 하는 상황이 됐습니다.

결국 정부도 다시 ‘공급’이라는 카드를 꺼내는 분위기입니다.

이번에는 정말 달라질 수 있을까요.

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지금 서울 집값은 어떤 상황일까

부동산 이야기를 하려면 먼저 현재 시장을 봐야 합니다.

최근 서울 아파트 가격은 다시 상승세를 이어가고 있습니다.

한동안 규제와 대출 제한으로 거래가 줄어드는 듯했지만, 사람들이 선호하는 지역과 신축 아파트를 중심으로 가격이 다시 움직이고 있습니다.

서울 집값의 특징은 모든 지역이 똑같이 오르는 것이 아니라는 점입니다.

교통이 좋은 지역,

학군이 좋은 지역,

직장 접근성이 좋은 지역,

신축 아파트가 많은 지역부터 먼저 움직입니다.

그리고 이런 상승세가 다른 지역으로 퍼지는 경우가 많습니다.

그래서 정부가 가장 경계하는 것은 단순한 가격 상승보다도

“앞으로 집값이 더 오를 것 같다.”

라는 기대심리입니다.

사람들이 지금 집을 사지 않으면 더 비싸질 것이라고 생각하기 시작하면 실수요뿐 아니라 투자수요까지 다시 시장에 들어오기 때문입니다.

부동산 시장에서는 가격보다 기대심리가 더 빠르게 움직이는 경우도 많습니다.

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정부는 이미 강력한 규제를 사용했다

사실 정부가 지금까지 아무것도 하지 않았던 것은 아닙니다.

서울과 수도권 일부 지역을 중심으로 규제지역을 지정하고, 토지거래허가구역을 확대하는 등 강한 규제를 시행했습니다.

고가주택을 중심으로 주택담보대출 한도를 줄이고, 다주택자에 대한 금융규제를 강화하는 정책도 계속됐습니다.

목적은 분명했습니다.

부동산 시장으로 지나치게 많은 돈이 흘러가는 것을 막겠다는 것입니다.

대출을 받기 어려워지면 집을 살 수 있는 사람이 줄어들기 때문에 단기적으로 거래량을 줄이는 효과가 있습니다.

그런데 여기에서 중요한 문제가 생깁니다.

대출을 막는다고 집값 문제가 완전히 해결되는 것은 아닙니다.

집을 사고 싶은 사람은 계속 존재하는데, 사람들이 원하는 지역에 주택이 충분하지 않다면 수요를 억제하는 정책만으로는 한계가 있습니다.

결국 다시 공급 문제가 등장합니다.

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서울 부동산의 핵심은 결국 공급일까

정부는 계속해서 수도권 주택공급 확대를 이야기하고 있습니다.

공공부지와 국유지를 활용하고, 신규 주택지구를 조성하고, 수도권에서 대규모 주택을 공급하겠다는 계획도 발표했습니다.

그런데 부동산 공급에서 중요한 것은 숫자가 아닙니다.

실제로 언제 집이 만들어지느냐가 중요합니다.

부동산 뉴스를 보다 보면 비슷해 보이지만 전혀 다른 단어들이 등장합니다.

공급,

인허가,

착공,

준공,

입주.

이 단어들은 모두 의미가 다릅니다.

정부가 오늘 10만호 공급 계획을 발표했다고 해서 내년에 10만채의 집이 생기는 것은 아닙니다.

먼저 부지를 확보해야 합니다.

사업계획을 세워야 합니다.

인허가를 받아야 합니다.

착공해야 합니다.

공사를 해야 합니다.

그리고 몇 년이 지나야 사람들이 실제로 입주할 수 있습니다.

그래서 공급대책을 볼 때 가장 중요한 것은

“몇 만호를 공급한다.”

가 아니라

“언제 착공하고 언제 입주할 수 있는가.”

입니다.

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정부와 서울시가 보는 해법은 조금 다르다

현재 부동산 문제에서 눈여겨볼 부분이 하나 있습니다.

정부와 서울시의 공급 방식이 완전히 같지는 않다는 점입니다.

서울시는 서울의 현실적인 공급 방법으로 재개발과 재건축을 강하게 강조하고 있습니다.

서울에는 대규모로 새로운 주택을 지을 수 있는 빈 땅이 많지 않습니다.

그렇다면 오래된 주택지역을 재개발하거나 노후 아파트를 재건축해서 주택 수를 늘리는 것이 현실적인 방법이라는 것입니다.

서울시 입장에서는

“서울에 집을 공급하려면 결국 재개발과 재건축 속도를 높여야 한다.”

는 논리입니다.

반면 정부는 공공부지와 공공주택 공급의 역할도 중요하게 보고 있습니다.

결국 핵심 질문은 두 가지입니다.

누가 공급할 것인가.

그리고

어떤 방법이 가장 빠르게 실제 주택으로 이어질 것인가.

입니다.

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재건축을 하면 정말 집이 늘어날까

재건축 이야기가 나오면 항상 논쟁이 생깁니다.

“기존 아파트를 허물고 새로 짓는 것인데 어떻게 공급이 늘어나는가.”

라고 생각하는 사람들도 있습니다.

하지만 기존보다 더 많은 가구를 지을 수 있다면 실제 공급량은 늘어날 수 있습니다.

예를 들어 기존에 1,000가구가 살던 지역을 재건축해 2,000가구를 만든다면 결과적으로 1,000가구가 추가되는 것입니다.

문제는 시간이 오래 걸린다는 점입니다.

재개발이나 재건축은 단순히 오래된 건물을 허물고 새로 짓는 과정이 아닙니다.

조합을 만들어야 합니다.

사업계획을 승인받아야 합니다.

주민들의 이해관계를 조정해야 합니다.

이주가 필요합니다.

철거와 착공도 진행해야 합니다.

그 과정에서 공사비가 크게 오르면 사업성이 떨어집니다.

조합원 분담금이 늘어나면 주민 갈등이 생길 수도 있습니다.

대출규제가 강해지면 사업 추진 자체가 어려워질 수도 있습니다.

결국 부동산 공급에서 가장 어려운 것은

“공급하겠다.”

라고 발표하는 것이 아니라

실제로 착공하게 만드는 것입니다.

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서울 집값이 쉽게 잡히지 않는 진짜 이유

여기에서 조금 더 근본적인 문제를 생각해볼 필요가 있습니다.

대한민국 전체에 집이 부족한 것과

사람들이 살고 싶어 하는 지역에 집이 부족한 것은 전혀 다른 문제입니다.

어떤 지방에서는 미분양 아파트가 문제가 됩니다.

그런데 서울에서는 집값 상승을 걱정합니다.

같은 대한민국 안에서 두 현상이 동시에 나타납니다.

이것이 부동산 문제를 어렵게 만드는 이유입니다.

사람들이 원하는 것은 단순히 ‘집 한 채’가 아닙니다.

직장과 가까운 집,

교통이 좋은 집,

교육환경이 좋은 집,

생활 인프라가 좋은 집,

그리고 미래에도 가치가 유지될 것이라고 생각되는 집을 원합니다.

결국 부동산 공급에서 중요한 것은 단순한 주택 숫자가 아니라

어디에 공급하느냐입니다.

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그래서 이번 공급대책에서 봐야 할 것은 숫자가 아니다

정부가 새로운 부동산 대책을 발표하면 가장 먼저 눈에 들어오는 것이 숫자입니다.

“몇 만호 공급.”

“몇 년까지 몇 만호.”

“어느 지역 몇 만호.”

언론 기사 제목도 대부분 이런 숫자를 중심으로 만들어집니다.

하지만 저는 숫자보다 네 가지를 먼저 볼 필요가 있다고 생각합니다.

첫째,

실제 착공 시점이 언제인가.

계획만 있고 착공이 몇 년 뒤라면 현재 집값에 미치는 영향은 제한적일 수 있습니다.

둘째,

서울과 수도권 핵심 지역 공급이 얼마나 포함되는가.

사람들의 수요가 높은 지역과 너무 멀리 떨어진 곳에 집을 많이 지어도 서울 집값을 안정시키는 효과가 제한적일 수 있습니다.

셋째,

재개발과 재건축 규제를 어떻게 다룰 것인가.

서울에서는 현실적으로 정비사업을 통한 공급을 무시하기 어렵습니다.

넷째,

대출규제와 공급정책이 충돌하지 않는가.

투기수요를 억제하기 위한 금융규제는 필요합니다.

하지만 정상적인 재건축과 재개발 사업에 필요한 자금까지 막으면 오히려 공급이 늦어질 수 있습니다.

규제와 공급을 동시에 추진하려면 훨씬 정교한 정책이 필요합니다.

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무주택자는 지금 집을 사야 할까

정부 대책이 발표될 때마다 가장 혼란스러운 사람들은 실제로 집이 필요한 사람들입니다.

집값이 떨어질 것 같으면 기다리고 싶습니다.

그런데 가격이 다시 오르면

“괜히 기다렸나?”

라는 생각이 듭니다.

정부가 규제를 발표하면 집값이 내려갈 것 같고,

몇 달 뒤 다시 가격이 움직이면 불안해집니다.

부동산 뉴스가 나올 때마다 마음이 흔들리는 이유입니다.

하지만 가장 위험한 것은 뉴스 하나만 보고 집을 사거나 파는 것입니다.

부동산은 주식처럼 오늘 사고 내일 파는 자산이 아닙니다.

특히 실거주 목적이라면

소득,

대출상환 능력,

거주기간,

직장 위치,

자녀교육,

생활권

등을 함께 고려해야 합니다.

정부가 공급대책을 발표한다고 해서 다음 달 집값이 바로 떨어지는 것도 아닙니다.

반대로 최근 집값이 오른다고 해서 앞으로 계속 같은 속도로 상승한다는 보장도 없습니다.

정책이 시장에 실제 영향을 주기까지는 시간이 필요합니다.

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이번 부동산 대책이 성공하려면

결국 이번 정책이 성공했는지 판단하는 기준은 의외로 단순할 수 있습니다.

“사람들이 원하는 곳에 실제 집이 더 빨리 만들어지는가.”

입니다.

대출규제는 수요를 일시적으로 줄일 수 있습니다.

토지거래허가구역 역시 단기적인 투기수요를 억제할 수 있습니다.

세금 역시 시장에 영향을 미칠 수 있습니다.

하지만 장기적으로 서울과 수도권 집값을 안정시키려면 결국 사람들이 살고 싶어 하는 곳의 주택공급을 늘려야 합니다.

그리고 그것도 먼 미래의 계획이 아니라 시장이 신뢰할 수 있는 현실적인 시간표가 필요합니다.

서울시는 재개발과 재건축을 이야기합니다.

정부는 공공주택과 공공부지를 활용한 공급을 추진합니다.

어느 한쪽만 정답이라고 보기는 어렵습니다.

오히려 두 방법을 어떻게 현실적으로 결합하느냐가 중요할 것입니다.

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또 하나의 부동산 대책으로 끝나지 않으려면

우리는 지난 수년 동안 정말 많은 부동산 대책을 봤습니다.

규제가 나오면 시장이 잠시 멈췄습니다.

그러다 다시 움직였습니다.

공급계획이 발표되면 기대했습니다.

하지만 실제 입주까지는 몇 년이 필요했습니다.

그 과정에서 정책이 바뀌기도 했습니다.

그래서 이제 사람들은 정부가

“몇 만호를 공급하겠다.”

라고 말하는 것만으로 쉽게 믿지 않습니다.

중요한 것은 실행입니다.

어디에 지을 것인지,

언제 착공할 것인지,

언제 입주할 수 있는지,

재건축과 재개발의 장애물을 어떻게 해결할 것인지,

그리고 정책 방향이 바뀌더라도 공급계획이 계속 유지될 것인지가 중요합니다.

정부가 또다시 새로운 부동산 대책을 준비하고 있습니다.

아직 구체적인 내용이 모두 공개된 것은 아니기 때문에 지금 단계에서 효과를 단정하기는 어렵습니다.

그래서 이번 대책이 발표되면 저는 가장 먼저

“몇 만호를 공급한다는 것보다 실제 언제 지어지는가.”

를 확인해보려고 합니다.

서울 집값 문제의 답은 화려한 공급 숫자가 아니라,

결국 사람들이 실제로 들어가 살 수 있는 집이 만들어지는 것이기 때문입니다.